近日，福建省人民政府发布《福建省省级政府投资项目代建制管理办法（试行）》号文，明确提出“总投资3000万元以上的省级政府投资项目，原则上按照本办法实行代建制”。
这并不是第一个从省级政府层面明确规定政府投资项目采用代建制的制度性文件。北京、浙江、江苏、广东、山东、陕西、甘肃等省都有类似的制度，规定一定投资额及以上的政府项目必须以招标方式选择专业的项目管理单位负责项目实施管理，以更好地规范政府投资管理，提高投资效率。
(根据省系统文件，不完全统计)
行业利好：市场面政策面双向发力。
市场方面，2022年，随着房住非炒的发展，房地产去金融化，原本由头部房企主导的拿地格局已经向地方政府、国企、城投公司、金融机构等多方主体转变，房地产投资端呈现分散化趋势。由于这些主体不擅长专业开发建设，代理建设需求激增，行业迎来新的黄金发展期。
政策方面，根据“十四五”规划，到2025年，全国40个重点城市必须完成650万套保障性租赁房的建设。在共同富裕的逻辑下，面向低收入群体、新市民、年轻群体的保障性住房将获得更多政策倾斜，政府代建未来市场空间和发展潜力巨大。
此外，国家部委在2022年多次表示“将推动房地产行业向新的发展模式平稳过渡”，各地政府纷纷出台相关制度为新模式“保驾护航”。可以预见，随着代建制管理办法出现在越来越多的省市官方文件中，代建制模式将在政策的支持下，以更加健康有序的行业生态迎来大规模增长。绿城管理CEO李俊近日预计，中国房地产行业将稳定在10万亿元左右，将形成三类商机：政府主导的保障性租赁房新增供应将占30%以上，雇主主导的房地产投资将占20%，其余50%将由传统开发模式下的国企主导。基于上述判断，李俊认为，未来中国30%-50%的房地产开发项目需要由专业施工服务商承担，未来空间巨大。
行业结构：头部企业呈现差异化竞争
据不完全统计，截至去年底，已有40多家百强房企布局建设赛道。一方面，他们在房地产低迷时期保留了团队的“过冬”考虑。另一方面，建筑的轻资产和逆周期性质吸引了房地产企业自发进入市场。
在此背景下，代建行业正呈现“百花齐放”之势，各头部企业也在逐步探索适合自身发展的差异化发展路径。以政府投资项目为例，作为国企的华润置地和招商局蛇口，在大型市政场馆和公共设施的开发运营方面，一直具有很强的竞争力。建发建管、中原建业等本土实力企业在当地深耕细作，布局强大，分别在福建、河南当地市场具有绝对竞争优势；在政府代建领域拥有18年经验的绿城管理，凭借行业的引领效应，将政府代建的“浙江经验”推广至全国。除了传统的安置房，绿城管理层也深度参与了这场骗局
为满足上述要求，产品优化、成本控制、工期管理、风险控制和合规能力已成为重要的先决条件。竞争环境越公开透明，代建企业的能力和资质就越受到考验。以绿城管理层为例。之所以能在激烈的市场竞争中连续六年保持22%以上的市场份额，得益于其主要的信用、品牌资产、团队能力、多年积累的业务经验以及由此沉淀的知识体系。
展望未来，在多代理供应、多渠道保障、租购并举的住房体系下，代建必将成为我国新型房地产开发模式的重要组成部分，代建企业也将成为房地产行业的主力军。正如中信建投首席分析师朱进预测，在未来的竞争格局中，龙头企业的先发优势将尤为突出。
