文/乐居财经闫明辉
“金悦嘉园项目怎么样了？值得投资吗？”许多消费者经常在网上提问。最近项目开发商金融街用一纸公告回答了大家的疑问。
12月21日，金融街(SZ000402)发布公告称，将北京贾蓉房地产开发有限公司(以下简称“北京贾蓉”)100%股权出售给华融基金会，并开展后续承包业务。交易价格为22.6亿元，其中股权转让价格为1000万元，交易对手华融基金会承接金融街对北京贾蓉的原债权22.5亿元。
这笔交易实际上是关联交易。金融街集团是金融街的控股股东，截至2022年9月30日持股31.14%。金融街集团及其一致行动人合计持有其36.77%的股份，金融街集团持有华融基业100%的股份。
京贾蓉拥有的主要资产为房山金悦嘉园项目，总建筑面积19.44万平方米，其中地上建筑面积12.32万平方米，项目为共有产权房。金融街项目收购时，政府限价为26000元/平方米。满足销售条件后，政府在购买项目时会评估确定产权比例为80%。
金融街表示，本次交易有利于公司在房地产行业严峻形势下获得发展所需资金，优化公司偿债能力。
转让债务26.16亿元
从交易金额的构成来看，金融街此次出售北京贾蓉是为了摆脱公司的巨额债务。从运营数据来看，北京贾蓉的情况不容乐观。
2021年和2022年前11个月，公司没有营收，营业额为0，亏损。2021年净亏损-171.79万元，2022年前11个月净亏损-60.13万元。同期经营活动产生的现金流量为-2273.07万元和-3.38亿元。
金融街在公告中还表示，自收购北京贾蓉持有的金悦嘉园项目以来，受市场整体下行和新冠肺炎疫情影响，项目销售和工程建设面临阶段性困难。
虽然项目难以运作，但北京贾蓉仍欠下大量债务。截至2021年12月31日，北京贾蓉总资产22.9亿元，总负债26.16亿元，处于资不抵债的困境。
截至2022年11月30日，目标公司总资产为22.9亿元，总负债为22.8亿元。从其负债总额可以发现，除金融街外，北京贾蓉还向其他公司借款近3000万元。
对于这样的交易标的，这次收购或许也算是母公司对金融街的帮助。
作为国有企业，潘芳华融基金会拥有良好的实力。公司成立于2006年5月，是金融街集团二级公司，下设7个子公司，员工300余人。是西城区政府重点国企。华融的基础业务包括城市更新、综合开发、项目建设和资产运营四个领域。
2021年，华融基金会营业收入9.12亿元，净利润5940.63万元。截至2022年9月底，华融基金会总资产达到273.35亿元，净资产达到128.99亿元。
如果有这样实力的公司接手，北京贾蓉持有的金悦嘉园项目可能会充满活力。此外，得益于华融基金会的经济实力，金融街回笼资金的速度也大大提高。
公告称，相关协议签署后，金融街可在6个交易日内获得华融基金会支付的22.6亿元保证金。待双方就标的股权签署正式股权转让协议后，保证金中的1000万元将折算为股权转让价款。
大股东协助
“有困难就找股东。”今年以来，金融街集团不止一次向金融街伸出援手。
3月底，金融街宣布与金融街集团签订《股权及资产转让协议》出售丽思卡尔顿北基酒店
其中，归母净利润的重要一部分来自出售丽思卡尔顿金融街。其次是投资性房地产公允价值变动损益约3.1亿元，然后公司发展销售业务和资产管理业务实现营业收入。
事实上，金融街今年的经营业绩相当突出。在中报发布时，是为数不多的收入和利润增长的房企。2022年上半年营收106.04亿元，同比增长93.75%；归母净利润11.49亿元，同比增长90.15%。扣除营业外损益后，其2022年上半年净利润仍为1.84亿元，同比增长170.09%。
虽然业绩的增长一直持续到第三季度，但在三季报中，金融街也表示要重点保证资金安全，盘活存量资产，推进销售去化。
2022年前三季度，金融街实现销售合同额211.4亿元，同比下降26.3%，实现销售面积89.7万平方米，同比下降37.8%。销售疲软的时候，金融街可能更倾向于优先考虑资金的安全性。
