石家庄位于北京以南275公里，是离北京最近的首都。从北京乘高速列车到达需要一个多小时。
很长一段时间以来，这座城市都以烟雾浓度而闻名，这可能是全国最高的，除了它的名字与省会地位不太一致。然而，近年来，随着全国范围内房价的一轮飙升，石家庄也迎来了房价飙升的机遇，并经常跻身于房价涨幅居前的少数几个城市之列。越来越多的人开始关注这座不起眼的工业城市。
对河北人来说，省会城市似乎并不特别令人满意。被频繁搜索的环境质量倒计时，以及曾经在石家庄“幸福度排名第一”的高房价和低工资似乎正在消退。本期，90度房地产走近石家庄，探索这个典型的北方城市的房地产市场分化和城市变迁。
大型住宅企业抢占
虽然网上有很多声明说“石家庄的房价不能持续”，但想买房的小文并没有买他喜欢的房子。
他在北京，计划奋斗几年回到家乡。近年来，许多品牌开发商已经搬进石家庄，并在该村推出了许多好项目。久闻“万科良渚文化村”的名字，想到文化村终于来到石家庄，而且目前房价相对稳定，我真的很想抓住机会买一个。所以我在开业的第一天就联系了中介。我一加入中介微信，就在朋友圈子里看到了中介发来的一小段视频。在视频中，中间人很兴奋。在嘈杂的环境中，声音很大:“万科正定文化村2号楼和万科文化村3号楼都卖完了……”
石家庄楼市真的像中介说的那么火爆吗？毕竟，统计数据显示，石家庄8月份有10份新订单进入市场，新订单数量创下单个月近19个月的新高。市场能消化持续供应吗？
对此，石家庄90度房地产传媒的一位人士问道。这位同事介绍说，万科文化村项目卖得很好，因为该项目位于正定新村。这个项目目前在这个地区出售。高层坯料的平均价格约为13，500-13，800元/㎡。万科文化村以同样的价格和高性价比进入市场，实现了更好的去工业化。另一方面，万科进入石家庄两年，五个项目进入市场，形成了良好的城市品牌声誉。
“事实上，石家庄的房子不容易卖，从媒体发布可以看出。今年的住房企业面临着糟糕的融资形势。开发商压力很大。在媒体发布方面，他们比以前更加谨慎，削减了开支。然而，相比之下，在销售方面，只要交易能得到推广，开发商就会表现出极大的慷慨，今年的渠道费和活动场地费都有所增加。”同事补充道。
购房者自然热烈欢迎品牌住宅企业，但当地住宅企业“爱恨交加”。一方面，品牌住宅企业的到来对该地区有推动作用，推高了整个板块的价格；另一方面，品牌住宅企业对顾客有较强的吸引力。如果你想在比赛中卖掉你的房子，你必须在价格上有更多的优势。
以城南石家庄荣创市和同一地区南华市为例，两个产品定位相似，公寓类型大致一致。它们都是针对那些只需要它们的人，抢劫顾客的战争将不可避免地爆发。
2019年8月28日晚，石家庄荣创市开始选房，空置房平均价格为8800元，部分房源价格在8600元左右。开幕式上有300套套房售罄，近1000人到场。这种受欢迎程度很少。
不过，同一地区的南华市早就已经率先拿到了牌照，并设定了9000元/平方的价格开始对外销售，但销量平平。面对融创的价格压制和品牌压制，8月28日下午，南华市喊出了“今夜不打烊，828购房节”的口号，不断以每套8288元的价格招揽顾客，甚至将南华市部分顶层房价下调至8088元。
一家名牌住宅企业的石家庄区域营销人员表示，虽然几个项目引起了涟漪，但房地产市场已经从喧嚣中平静下来，前些年飙升的房价已经透支了石家庄的需求。购房者变得越来越理性，像以前一样盲目地“买就买”是绝对不可能的。石家庄房价近期大幅上涨是不可能的，但不会大幅下跌。消费者有强烈的观望情绪，他们对未来的期望往往是平淡的。因此，越来越多的项目使用降价杀手来抢客户。
购房者期望的变化也反映在二手房交易的表现上。据石家庄方天夏数据中心统计，2019年8月，石家庄二手房平均挂牌价格为15404元/平方米，环比下降0.47%，同比下降3.69%。最近几个月，石家庄二手房上市价格波动不大，保持稳定，无人问津，8月份跌至今年最低点。
资料来源:石家庄方天夏数据中心
石家庄伤疤
虽然石家庄的工资水平不高，但对名牌住宅企业的追求在购房方面并不含糊。据易居河北研究院发布的《2019年上半年石家庄房地产市场影响十大》(TOP10)显示，排名前三的房地产公司分别是万科房地产、融创中国和保利发展，总市场份额销售额为31.78%，销售面积为29.96%，显示出领先房地产公司的话语权和市场份额。
追求“品牌效应”不是村里人的虚荣心，而是有太多“经验教训”。石家庄市不大，但烂尾楼并不少见，从五六年到二十年不等。不同大小和时期的烂尾楼就像巨大的灰泥，成为购房者心中的“伤疤”,也是城市的“伤疤”。
说到买房，石家庄的很多人都热泪盈眶。毕业十年后，小霞在石家庄买了两套公寓。其中一个是2012年购买的，2015年交付的，但迄今为止他没有执照。另一个是著名的祥云国际，它已被列为河北省和石家庄市的重点建设项目。南二环路与中国大道交汇处，占地1800亩。除了少量的房屋，几十栋建筑已经被废弃了近五年，成为河北省最大的废弃房地产项目。
从影响整个城市的明星项目到没人感兴趣的大市场，随着时间的推移，废弃的钢筋和凌乱的草地静静地躺在这个巨大的建筑圈里。他们不知道是否还有生存的希望，也不知道完全消失的那一天是否会到来。整个建筑群散发出一种宏伟但颓废的艺术气质。它已经成为婚礼摄影的圣地，人们经常在这里打卡拍照。然而，成千上万的业主只能叹息着“大楼”，无限期地住在里面。
有中介直言不讳，虽然石家庄不大，但你不能把村里所有的烂尾楼都算进去。石家庄不比一线城市好多少。一些小开发商开始用五种不同的证书出售他们的房子。有些人带着好运买下了它们。当他们付不起房款后，开发商就跑了，房子里发生了各种各样的问题，没有地方哭了。
此外，大型住宅企业“有伟大的民政事业”，并更喜欢公众的赞扬。与小型住宅企业“死老鼠不感冒”不同，它们也相对强大，不会拖欠债务。一些小型住房企业已经提起诉讼并通过判决，但他们无法执行。最后，他们最终“用筛子打水空”。
五证不规范，违章建筑，开发商现金流中断，这已成为悬在购房者头上的利剑。当地住房企业的“无效性”迫使许多购房者在品牌溢价和随时可能停工的风险方面选择前者。
“像融创和万科的热卖一样，开盘时售罄并不常见。大多数项目没有这么好的运气。石家庄的房地产市场已经分裂，买家越来越多地认可名牌住宅企业，而一些当地小型住宅企业，尤其是那些“以往维权记录”的企业，正苦苦挣扎。一个品牌的房地产营销人员介绍。
“世界屋脊”新机遇
有人说如果你从未去过石家庄，你可以想想最普通的城市是什么样子，石家庄基本上符合你的想象。
普通的石家庄也有梦想。随着京津冀协调发展国家战略的提出，石家庄曾提出为京津冀经济发展打造“世界屋脊”。然而，随着熊安新区的建立，石家庄的地位开始变得尴尬。
更令人尴尬的是，“世界屋脊”还没有建成，但石家庄正在“先老后富”。根据2018年老龄化数据的分析，石家庄市65岁以上人口已经达到12个百分点，进入老龄化社会。
幸运的是，石家庄已经逐渐意识到人是城市发展的第一要素。在过去一年左右的时间里，从2018年4月8日到2019年3月18日，中国放宽了购房门槛，大专生率先宣布了购房“零门槛”。石家庄在反人民战争中赢得了足够的关注。然而，尽管行动频繁，抢劫的效果并不令人满意。
2018年4月13日，河北新闻网发布了一篇题为《只有3天！石家庄放宽了人才落户条件。已经处理了73个人。同年，Xi安(房地产)发起了一项定居倡议。三天之内，共有15，552人搬进Xi安定居。这一巨大的差距一目了然。
石家庄“抢人”的尴尬反映了河北在京津冀城市群的“尴尬”。北京对天津和河北人口的虹吸效应仍然很大。无论从规模、规模还是产业吸引力来看，石家庄都没有北京、天津和未来熊安新区的优势。
然而，尽管没有大规模的人口流入，石家庄在河北南部的领先地位是毋庸置疑的。当地物业顾问表示，石家庄的买家主要来自当地和河北省南部城市，包括改善城市顾客的需求、年轻人结婚的需求以及农村居民进城的需求。随着城市化的不断推进，石家庄的房地产市场未来可能会有缓慢的增长。
而在前进的方向上，石家庄也在摸索一条更合适的道路。随着领先房地产公司的进入和房地产市场的不断发展，石家庄的房地产市场逐渐变得透明。正定自由贸易区实际上已经登陆，石家庄，或者说正定，终于得到了一份国家红利。
业内人士表示，尽管石家庄的房价在工资水平上并不低，但与北京6万至7万元的平均房价和天津3万至4万元的平均房价相比，石家庄的房价压力仍然很小。事实上，许多在北京和天津工作的河北青年已经在石家庄定居。二手房，目前，石家庄的二手房市场一直处于下降状态。许多急于出售的房主会降低价格。想买房的朋友也可以多加关注。
此外，石家庄房价在2017年达到最高点后，除二环路和正定新区外，大部分地区都处于稳定或缓慢的降价状态。此外，今年市场形势相对较冷，开发商降价促销也很普遍。如果你想买房，不妨在下半年多关注正定新区和二环路的新房价，而目前二环路之外没有规划配套的区域，有明显短板的区域最好不要开工。
