作者|龚万玲
生产|聚焦金融
鸿坤集团(一家总部位于北京的房地产公司)的老板赵斌有着神秘的个人经历和背景。他只知道他有经济学知识，是来自湖南的房地产先驱。在行业食用油的时候，鸿坤集团也算是深耕区域的典范。在西红门一块200万平方米的土地上，它从事住宅、商业、幼儿园和养老院.自称创新型城市运营商。
从大兴的不毛之地到北京周边地区，鸿坤集团在北京逐渐做大。不爱权力，1992年把公司交给儿子赵打理，甚至请来曾供职于万科的和龙湖元老助阵。
为了赌上规模，鸿坤开始高息发债，全力以赴，并购并地同步进行，但“黑天鹅”不期而至。
2017年，当时年仅24岁的赵还不知道新的周期即将到来，给自己定了一个“2023年达到1000亿”的小目标。“没我想的那么容易。”随着北京周边政策的逐渐收紧和疫情的压力，鸿坤不得不跟随华夏幸福的脚步。
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危机爆发，拒绝平躺。
12月16日，北京鸿坤叶巍房地产开发有限公司发布公告称，“18鸿坤03”公司债券(代码155117。SH)无法按时支付。本期债券发行总额为人民币5.5亿元，期限为4年，票面利率为7.5%。
这不是鸿坤第一次违约。靠“借新还旧”来滚债的房企，在当前经济不景气的情况下，显然是行不通的。自2022年初，鸿坤商业票之前逾期，随后“鸿坤叶巍14.75% N20221008”境外债务违约，引发境内公司债“18鸿坤01”、“18鸿坤03”、“19鸿坤01”交叉违约。国内三只债券总规模9.2亿元，雷雨噼里啪啦。
除了欠债的国内外债权人，更惨的是已经停工或延期交房的业主，以及急着购买鸿坤雷雨产品的投资者。更可怕的是有人叠双buff，既是业主又是投资人。
今年3月，鸿坤集团的理财产品“鸿坤金夫”出现兑付问题。约30亿理财产品的资金等待支付给投资者，而投资者大多是鸿坤地产的业主.据悉，鸿坤金夫又名鸿坤理想(深圳)科技发展有限公司，虽然背后没有鸿坤持有的股份，但高管名单一度越过北京鸿坤地产的董事名单。
业内人士对焦点财经表示，为了规避监管风险，房企进入金融服务的通常方式是在公司之外自建壳公司，或者到外面寻找有资质的壳公司作为理财产品的发行方。这些平台通常避免与其他主要结构相关联。
事实上，面对债务违约和理财兑付的问题，鸿坤也在积极自救，但从结果来看，并未成功。
在鸿坤叶巍的要求下，主承销商五矿证券召开了国内债券会议。“18鸿坤01”和“19鸿坤01”通过了继续债券存在并追加担保措施的议案，但“18鸿坤03”，即前两天未能按时支付境内债券，议案未能通过，明显再次违约。
对于“鸿坤金夫”的金融风暴，鸿坤对投资者有两种赎回方案：一种是现金赎回；另一种是实物资产的支付。10万元以下的金额，10个工作日内全额支付，部分本息资金已支付；但对于10万元以上的金额，需要3到4年才能拿回账户内的资金。
实物支付期间，鸿坤将房屋、别墅、商铺、公寓、车位等资产拿出来出售。停车位主要位于北京西红门和东三环国贸中心，而住宅、别墅和商铺主要位于北京西部、北京北部、河北涿州和承德、天津武清、冀州和宝坻
2022年底，虽然强势复苏的政策信号不断传递给市场，但一方面是融资端向优质房企倾斜，一方面是中小房企的巨额到期债务。仅靠旗下的小规模物业上市公司业兴集团和未上市母公司鸿坤集团，可能很难在这场“盛宴”中分得一杯羹。
面对现金流萎缩和再融资不畅的双重困境，鸿坤集团旗下鸿坤叶巍的货币基金同比缩水近一半。到2021年底，已经从2020年底的27.89亿元下降到15.85亿元，同比下降43.17%。
2021年净利润遭遇大幅下滑。企业预警通信数据显示，2021年，虽然营收同比增长良好，但为35.73%，120.78亿美元；但净利润由2020年的3.91亿元下降至-39.08亿元，同比下降1100.67%。
偿债压力也令人担忧。到2021年年中，鸿坤地产的账面现金及现金等价物只有3.04亿元。同期，集团短期负债10.18亿元，一年内到期的非流动负债25.81亿元，长期贷款46.2亿元，有息负债合计约153.38亿元。
来源|企业警报
对于任何一个企业来说，没有现金流就必死无疑，尤其是房地产企业。那么，鸿坤为什么不像蓝光发展、傅生等中小房企一样选择出售呢？
再来看看鸿坤的土地储备等资产。根据财务咨询公司2021年债券年报，鸿坤拥有的土地储备大部分位于北京的大兴、亦庄，天津的宝坻、武清、蓟县，河北的张家口、廊坊，平均楼面价不到6000元，最低的也只有几十上百元。这是以实物支付的上述资产包对应的资产，投资者对这些资产似乎并不满意。
鸿坤集团背后的实际控制人是赵。但在暴风预警中，频繁更换法人代表也是大家熟悉的节奏和公式。
2021年7月13日起，鸿坤集团下属子公司法定代表人相继变更。以北京鸿坤叶巍房地产开发有限公司为例。年初，华贵接替朱成为法人。据说他实际上是做司机的；8月，张志龙接替华桂担任法人，职务为集团董事会秘书。
在千亿目标的指引下，鸿坤向华夏幸福老大哥学习，在北京周边重仓。现在，老大哥的转型“更轻”了。鸿坤集团会怎么样？
