与李思廉的对话总能带给人惊喜。
“富力在7月份流出来的文件，是真的。”或许开诚布公总好过遮遮掩掩，李思廉毫不忌讳地对台下说：“其实是我起草的。”
他口中的这份文件，系于7月26日流传出市面的一份内部档案《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》。通知明确强调，2019年下半年富力的工作重点应围绕“促销售、抓回款”开展，且下半年原则上暂停拿地工作，市场都想知道富力的用意？
“目前行业的潮流就是不积极拿地。”会后被媒体围着追问的李思廉要用一句话堵住所有人的嘴。他希望大家理解，这是行业的普遍状况，并非富力有意独树一帜。
除土地市场外，李思廉并不认为二级市场也在变差：“谁说今年的市场差？没有很差，你看见哪一家公司很差？一家都没有。”
下半年能卖一千亿
根据年初公布的目标，富力2019年将推出多达200个项目，预计货值3000亿元，去化53%以完成1600亿元的年度目标。
半年下来，目标完成了三分之一。资料显示，截至6月30日富力地产权益协议销售602.2亿元，同比增长6％；销售面积552万平方米，同比增长25％。
不少人提出疑问，李思廉则胸有成竹：“分开来就是上半年卖600亿，下半年卖1000亿左右，特别是四季度推的货会多一些。”
按过往经验，富力亦一般会在第四季度实施大力度的促销活动。去年10月份，该公司就推出了“富力好房·佣多多”全民营销APP。一经注册，经纪人推荐成交后将收获税后1%的高额佣金，而购房者有额外97折购房优惠。
事实证明，接下来的11月富力合约销售金额环比猛增109%至181.9亿元，单月销售面积达约159.82万平方米，环比上升1.2倍。12月单月的数据虽稍显逊色，金额和面积仍达到172.1亿元和125.12万平方米，同比增幅都超过1倍。
回头看富力最新的销售情况，今年前7月销售了707.2亿元，同比上升5%，完成1600亿元的44.2%。若要达成进度，富力在接下来8-12月每月至少要实现约178亿元销售额。
“我们下半年应该是卖900到1000亿左右，全年大概是1500、1600亿左右，这个没有大的问题。”所以到底能不能完成目标，李思廉留下了肯定的答案。
加强销售的最终目的是促进回款，富力2018年的回款率接近90%，李思廉年初时称希望今年也将保持这样的水平。
交楼是重中之重
同样根据年初公布的目标，富力计划在2019年交付高达920万平方米的可售面积，以便继续加快结转。这是增厚营收和利润的重要法宝，所以董事长助理陈志濠不断强调：“交楼是重中之重。”
公告显示，富力上半年营业额为350.5亿元，其中物业发展业务营业额同比增加2%至299.75亿元，对应入账可售面积287.3万平方米，入账的总体平均售价为每平方米1.04万元。
李思廉对此表示，交楼方面，上半年交三分之一，下半年交三分之二，一直是公司的传统。
“这保持了超过10年。”李思廉说，富力下半年一定能交付600多万平方米的面积。而参考2018年的实操结果是：上半年交付40%，有60%在下半年结转。
陈志濠补充：“公司上半年实际上已经按计划交付了327.8万平方米。”另外目前富力在建面积接近3000万平方米，其中可售面积2300万平方米，结转交楼一切按部就班，全年的营收与利润绝对有保障。
“就是我们今年要交付的920万平方米，其中的670万平在现在这一刻（即8月22日）已经卖了。”李思廉继续列出数据，指公司全年预期最少能结转的670万平方米，已经大于去年全年交付入账建筑面积611万平方米。
换句话来说，即使不能足额交付920万平方米，富力今年全年利润，理论上已经大于去年全年的利润。
公告还显示，富力上半年入账的总体平均售价1.04万元/平方米（2018年同期的平均售价是1.23万元/平方米），系由于“期内新项目贡献的营业额占总营业额的23%所致，新项目通常以较低售价推出以吸引客户。”
这造成的结果是与2018年同期的43.2%相比，今期富力物业开发业务总体毛利率微跌至41%。另一方面，富力期内销售成本中每平方米土地及建筑成本，也由去年同期的6180元下降至5830元，是一个利好。
李思廉则预测：“我们在上半年维持在41%的毛利率，全年会稍微低一点，约35%至40%的水平。”
中报显示，富力截至半年拥有已售未结转超过1200亿元，毛利率预计为35%至40%。
不可能不拿地
虽然在内部文件中宣布“下半年原则上暂停拿地工作”，但李思廉认为，富力作为一家房地产开发商，不可能不拿地。
在他看来，“一些记者朋友，特别是自媒体的朋友”有点断章取义，因为《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》中明明留有“如遇有优质土地项目等特殊情况，可单独呈报集团董事长审批”。
“短时间看见的融资各种的条件比较紧，银行收紧了信贷环境，所以企业本身出于自身的保护，保守一点也是正常的。”李思廉解释。
所以富力上半年一直在降低拿地力度，期内新增23块土地，权益面积652.9万平方米，涉及的金额大概是180亿元，平均地价为2700元/平方米。
“可以看到我们对于买地的审慎态度，并且对于地价的严谨性。”陈志濠接着说，截至目前富力拥有的6100万平方米土地储备，保持着2500元每平的地价优势。未来富力则希望通过旧改获取有成本优势的土地，其形容对于城市更新，富力是“重兵去做”。
“我们在城市更新项目已经超过60个，规划的面积大概6000万平方米左右。”他透露，近期将能转化当中的1000万平方米，形成2000亿元货值。
以下为广州富力地产股份有限公司2019年中期业绩发布会现场问答实录：
现场提问：公司下半年是否存在交付压力？关于拿地，富力今年拿到不少的地，数据列出来新增了23块，今年政策收紧为什么反而拿这么多地？
李思廉：关于拿地，其实我们拿地很少，拿了20多块地，上半年大概拿了653万平方米，花了180亿，大概平均地价2700/平方米。这符合我们的商业模型，因为我们均价大概卖1万1，所以我们的销售地价大概占了30%，还是一个安全系数。
交楼方面，公司每年都差不多是上半年交三分之一，下半年交三分之二，这保持了超过10年。所以今年上半年交了大概300万，下半年大概交600多万。现在是8月份，一切也在计划当中。
反正交楼这个计划不会有大的波动，因为交楼主要都是工程费的事，工程费用占我们整个资金结构的部分很少，不会有什么差错。
现场提问：针对上下半年交楼三分之二的目标，以前是因为市场不一样能够实现目标，今年市场这么差的情况，怎么保证？另外销售目标能完成吗？
李思廉：谁说今年的市场差？没有很差，你看见哪一家公司很差？一家都没有。
看全年的数据，全国卖楼估计还是16万亿，没有差。在中国这么一个庞大的国家来说，还是可控的，而且还算是合理的数据。
销售方面，其实是根据有多少新的楼盘来推算的，下半年应该是卖900亿到1000亿左右，全年大概是1500亿到1600亿左右，这个没有大问题。
现场提问：富力7月底出了一个文件说公司要暂停拿地，公司做这样的决定是怎么考虑的？前段时间已经入股了华泰汽车，对于投资汽车产业的风险是怎么看的？酒店业务方面，营收对比去年同期没有增长，而且亏损额从去年同期的1.8亿上升到4.2亿，这是什么原因？
李思廉：富力在7月份流出来的文件，其实是我起草的。
但是记者朋友，特别是自媒体的朋友，特别划了这句话出来，大家看看后面两句，我说“如果有特别的地，还是先问问公司老板”。其实短时间内在融资方面各种条件比较紧，银行收紧了信贷环境，所以企业出于自身的保护，保守一点也是正常的。
与华泰汽车的合作，当时是属于意向性的协议，其实是全部停止了，我们没有进军这个行业。
酒店整盘账，因为每年都有折旧，所以大家很容易看到亏损，但是酒店这个行业是看现金流的。我们全年90间酒店，利润大概是14.5亿左右，上半年大概完成了40%多，这还是正常的。每年都折旧，折旧就会容易产生亏损，这也是正常的。
现场提问：公司上半年实际的去化率是多少？回款了多少资金？公司下半年具体的推货计划以及去化预期是怎样的？融资方面，看到短债方面下半年有116亿到期，2020年上半年也有135亿到期，公司上半年的融资项目也比较多，下半年是不是公司的融资次数是不是也会变多？
李思廉：公司希望去化率在50%到60%之间，所以刚才陈志濠提到我们的货值，全年前后可供的大概3000亿，我们希望卖1500亿、1600亿左右，大概5成左右。下半年特别是四季度推的货多一些。分开来就是，上半年卖600亿，下半年卖1000亿左右。
其实去到这种量，几十亿、一百亿在我们行业不算太多，差不多卖一个月楼就可以解决。很多行业见不到钱，但是房地产始终是一个见到钱的行业，如果一些债到期就卖楼积极一点。
下半年融资次数一定没那么多，因为现在你想多都多不了。
现场提问：利润方面，今年比上年的增幅好像低了，原因究竟在哪里？最近人民币的币值下降了很多，会不会影响到债券？最近深圳设为先行示范区，可能会对深圳的房价或地价有什么影响？
李思廉：深圳先行示范区说完之后，相关的部门都立刻提到，不代表会放宽房价，所以其实大家照之前的做。深圳的项目你想买都很难，不只是难，是很难。其实深圳没什么住宅地推出来，每一次推出来大家都争得很厉害，不是很适合我们公司。我们会有介入一些旧城、旧村改造的项目，但是还没有那么快。
美元对绝大部分的内房股是一种账上的亏损，由于大家发美元债，到计算的时候，用2018年的12月31日美元兑人民币的汇率，对着2019年12月31日美元的汇率（如果人民币跌的话），所有的公司都反映发美元债的汇率损失。
但是这是一个会计数字，其实大家都没有什么感觉，因为都是借美金还美金。借美金还美金是国家的政策，新增的就没有了。你可以借新的来还旧的，这是目前的国家政策。
至于刚才记者朋友问，我们的利润率低了，应该不是，你是从哪里看到的？增幅是因为计算半年而已，如果是全年，我们在现在这一刻，交楼结转了的已经是670万平方米，超越了去年全年。
大家听得明白这句话吗？就是我们今年将会交920万平方米左右，其中的670万在8月22日之前已经卖了，我们现在的结转数已经大于去年全年。换句话来说，就是全年的利润，理论上做了8个月多，已经大于去年一年。
现场提问：现在融资渠道越来越少，接下来2019年到2020年，境外人民币债与美元债的比重大概是怎样？现在的融资环境与去年下半年相比，觉得情况如何？
李思廉：关于这些金融政策预测非常困难，我只可以综合地来看。
房地产作为一个重要的产业，如果要在很多数据保护的情况下，基本上房地产都不可以缺少的。当然，会慢慢减少对房地产的依赖性，这已经是一个政策，所以在今年的经济报告中也提到“尽量减少对房地产的依赖”。
现在公司的美元债占20%左右，我想这个比例会在这个幅度内，想增加也不容易。因为国家发改委已经很明确，在大概两个月之前说，“不让新增，新增只可以还旧债”。
对这句话的理解，就是没办法多发，因为控制着总量。
