香港传真 | “地陷”困局 团结香港基金的追问与答案

2020-04-21      来源:武穴房地产   浏览次数:37

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多年来,香港的土地和房屋供应问题非常严重。

与去年相比,这是唯一正确的。供应岌岌可危。作为一个预警,今年由香港联合基金发布的报告“土地建设落后,官僚机构等待创新”继续指出这个问题。

4月20日,香港联合基金会(United Hong Kong Foundation)举行网上新闻发布会,详细阅读过去一年的土地和住房政策研究报告。

& ldquo政府过去一年的土地开发工作几乎是徒劳的。公共和私人住房供应令人担忧,住房供应危机将继续恶化。& rdquo言外之意,它揭示了人们对香港土地和住房供应前景的深切担忧。

因此,基金会降低了对未来五年的预测。据估计,在未来五年(2020-2024年),私人住宅建设平均每年仅约16,000套,比之前预测的平均每年18,500套低14%。展望2025-2029年,土地供应将更加紧张。

公共住房的供应也不容乐观。在未来十年(2020/21年至2029/30年),还将短缺66,000套住房。公屋的平均轮候时间预计很快会超过6年。

如何缓解目前的困境,基金会给出了解决问题的关键-& mdash;& mdash加大土地大开发力度,创新复杂的土地开发管理程序。

供应& ldquo地面沉降。

2019年,私人建筑供应量大幅下降,比预期的要早,没有见底的迹象。

该报告显示,2019年私人住宅竣工数量仅为14093套,比2018年下降了33%,比政府的官方预测下降了30%。其中,供应给玉板山的单元数超过1000个,供应给玉板山的单元数只有几百个。63 Pokfulam & rdquo一景&中景;龙湾的竣工日期已从2019年推迟至2020年。

这主要是由于私人住宅建设放缓。& mdash从2018年下半年开始,开发周期将从购买土地放缓到建设。无论是熟地黄的供应量、上盖工程的数量,还是预售楼花同意书的数量,均较过去一两年的高水平大幅下降35%至53%。

就目前而言,下调私人住房供应预测并不反映疫情的影响,但影响无疑是负面的。

& ldquo许多建筑工地在2月至3月期间被关闭,并已恢复工作,但进展能否恢复仍不得而知。此外,运输物流受阻,也造成建筑材料运往香港的延误。& rdquo基金会土地和住房研究主任叶说。

事实上,为了解决供应问题,我们在没有选择的情况下不得不依靠土地转换。然而,不顺利的转换过程也在很大程度上导致了供应延误,这是供应短缺的主要原因。

在特区政府中。先易后难在“一国两制”的原则下,大部分较易转换的土地已经转换,其余的则较难处理。然而,由私人开发商主导的土地转换往往受到各种复杂官僚程序的阻碍,导致延误。

在过去五年中,公共住房竣工延误也很常见。报告显示,大约73%的延期项目是在重新规划的土地上建造的。然而,在不久的将来,大部分规划中的公共住房单元(61%)将来自重新分区,因此,公共住房的竣工预计会遭受更多的延误。

具体来说,公屋工程在改建后会因不同的跟进程序而延误,包括设施和土地清拆、收地和工程研究,因而不能及时兴建。

在新闻发布会上,基金会用实地调查的图像来说明& ldquo原产地& rdquo改变& ldquo地黄。的缓慢进展。以马头角松皇台路与土瓜湾路交界处为例。2016年4月,该项目的分区计划大纲图获行政长官会同行政会议批准,改建工程亦已完成。然而,这一进展受到场地内现有政府设施更换的影响。2019年,乐善堂采用原公共住房计划,通过短期租赁实施过渡住房计划。

当面包供应不足时,面包师的工作也会变得越来越糟。

从报告中可以看出,用于建造公共住房的土地转换进程正在明显放缓& mdash& mdash自2013年以来,在政府确定的216个转换地点中,只有3个将在2019年之前转换,其余64个地点的转换仍有待开始。

此外,让供应下降到& ldquo地面沉降。造成困境的另一个重要原因是,长远房屋策略严重低估了香港的实际房屋需求。

从数字可以看出,2006年至2016年间新的私人住宅单元(126,000套)的竣工远远不能满足同期私人住宅单元(511,000套)居住人数的增长,同期私人出租单元居住人数的平均增长高达16%。

& ldquo该组织预计年住房需求将达到6万套,而不是政府预计的4万多套。& rdquo该基金会的研究员潘·易浩说。

然而,“龙政策”采用的是目前家庭数量增长的计算方法,使得需求数据低得不合理,从而使供给目标陷入向下调整的恶性循环。

此外,值得注意的是,“长期政策”也忽略了过去的供应短缺。政府每年都达不到供应标准,供不应求的单位明年也不会收回。统计数字显示,在过去7年,私人住宅单位供不应求的数目已达23,300个,相当于两个太古城屋。然而,16,000台的预计年产量不足以弥补过去累积的短缺。

如何解决这个问题?

供应悬崖下降的最终结果是房价上涨,人均居住空间缩小。那么,我们如何才能缓解土地供应困境呢?

过去,当新发展区或新市镇的发展受到不同程度的延误时,便会依赖土地转用。但是。转换对社区有很大影响,供应有限。此外,在偏远地区,交通限制阻碍了& rdquo。

基金会副总干事兼政策研究所所长黄远生继续提议加大该地区的大规模开发。最理想的解决方法,是透过全面规划,发展新的发展区或新市镇,以及大规模发展土地资源。

为加快所有现有的土地发展项目,有关措施包括但不限于土地改划、发展新发展区(部分透过收回土地)、土地共享试验计划、市区重建、铁路上层建筑发展及大型填海工程。

仅仅找到土地是不够的;准备土地也是必要的。

从面粉到面包,创新复杂的土地开发管理程序,实施& ldquo拆除墙壁并松开领带。这也是重中之重。如果发现效率低和程序繁琐,应进行改革,以避免削弱私人发展和重建的潜力。

作为回应,香港联合基金提出了10项得到业界广泛支持的建议和选择,包括授权一个中央团队提供& ldquo在所有规划和其他土地开发应用中;一站式商店(a)政府的便利措施;明确各部门开发建设的审批范围,对不同类型的申请设定法定审批时限,简化土地合同,避免重复公开咨询,设定土地和住房供应目标,优化地价确定机制。

对于& ldquo过去,政府对公共住房项目的披露极其不充分。在这个问题上,基金会建议政府应提高公营房屋计划的透明度,并加强部门在推行时间表方面的问责性。通过一站式公共平台,了解各种公共住房项目的进展情况,包括相关的土地开发程序、建筑计划的提交、建设项目的开工和竣工日期等。,将向公众披露。

黄远生强调说:为了解决供应的核心问题,我们需要考虑我们需要多少土地和建筑来改善人均生活环境。此外,还需要填补过去的供应短缺。& rdquo

“长期政策”与现实之间存在差距和恶性循环。关键是计算方法不能反映真实的住房需求。如果目前的计算方法不变,长策预测的住房供应目标在未来几年将继续下降,这不利于政府推进各项增加土地供应的计划。

对症下药,是透过成立新的“长远政策”督导委员会,重新研究长远房屋需求的计算方法。

香港传真|房地产漫游和城市肖像。

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