站在3月底，中粮控股在上市后交出了第一张年报卡。
3月31日上午，董事长杨健、首席执行官黄春雷、房地产联席总裁陈红亮、李鹤立、首席财务官游思佳、公司秘书杨德业出席会议。
作为上市公司落后这导致市场对企业及其自身缺乏了解。高负债。& ldquo黑马。因此，中粮集团过去一年的利润数据和现金流，以及随后的投资策略、供应安排等重大和次要问题，都受到了公众的关注。
和往常一样，杨健在整个会议期间除了他的开幕词没有再发言。李鹤立和杨德业经常被委托介绍公司的业绩，并回答媒体的提问。
2019年，中粮控股总收入为566.4亿元，同比增长约87.5%。归属于公司所有者的核心净利润39.01亿元，同比增长102.3%。其中，房地产销售收入563.84亿元，同比增长88%。管理咨询服务收入2.44亿元，同比增长15.2%。物业管理服务收入为零，同比下降100%。
各种销售数据的增长使中粮控股实现了毛利增长。2019年，中粮集团实现净利润131.82亿元，同比增长90.7%。令我们惊讶的是，在各种数据大幅增长的情况下，中粮控股的毛利率仅为23.3%，仅比2018年增长0.4个百分点。
尽管如此，中梁仍对第一次末期股息表现出慷慨的态度。据报道，忠良计划在2019年以现金支付每股32.8港元的末期股息。根据其总股本计算，本次派发的末期股息加上2019年中期股息约为15.62亿元，约占核心净利润的40%。
减缓销售和土地收购
自上市以来，& ldquo速度。忠良一直是市场讨论的焦点之一，尤其是在同行选择审慎稳健之后，忠良的选择似乎有点& ldquo另一种。。
2019年，中建总公司收购了139个新项目，总建筑面积1660万平方米，新价值2015亿元。截至2019年12月31日，中梁累计土壤总储量约5700万平方米，销售价值4433亿元。
从金额上看，中粮集团全年投资土地收购764亿元，占股权的60%以上。根据1525亿元的年销售额，中粮去年购买了50.1%的土地。
第一季度的疫情给整个行业带来了不确定性，但这并没有影响中梁继续扩张的计划。
& ldquo疫情对该行业的影响是短期的。& rdquo李和李说，这种需求仍然存在，但由于疫情已经推迟。& ldquo这种流行病对我们全年的土地购买预算影响很小，今年的初始预算仍将投资销售的50%-60%。& rdquo
从区域角度来看，中梁将在2019年把重心转移到二线城市。在764亿元的土地购买中，二线城市占53%，三线城市占39%，四线城市占8%。回顾2018年，这些地区分别占投资的32%、54%和14%，三线和四线城市占近70%。
虽然已经发生了变化，但不得不说，三线和四线仍然是中梁土地储备的主战场。截至2019年底，中粮54%的商品价值位于三线城市，10%的商品价值位于四线城市，两者均占60%以上。
随着棚改的奖金逐渐减少，这部分货物的价值可能是中粮未来需要面对的一个问题。从这一点来看，中梁决心继续占用大量土地，这也可能包括加速改变土壤储存结构的意图。
对此，李和李表示，随着政策红利消退，三、四线市场分化加剧，一些城市仍存在一些结构性机遇。不过，他也指出，忠良仍在着力实施向二线、省会和中心城市转移的投资战略。
今年，中央梁的目标是1680亿元，同比增长10%，比2019年慢得多。2019年，中粮的合同销售额达到1525亿元，同比增长50%。& ldquo我们最初将未来的年增长率定为10%-15%，今年由于疫情的影响，定为10%。& rdquo
债务增加和毛利率下降
根据新项目的数量，中梁去年平均每两天就赢得一个地块。然而，为了保持如此高的征地速度，中梁需要在现金流上投入更多的精力。
2019年9月，中国两发发行了3亿美元的优先票据，年利率为11.5%，这也是其首次尝试在海外筹集资金。2019年，海外融资占中粮整体融资结构的10%。此外，国内银行贷款占50%，其他国内贷款占40%。
报告期末，中粮集团持有的现金及现金等价物总额约为264.95亿元，较2018年末增长约14.8%。与此同时，中梁集团总负债2036.48亿元，同比增长26%。未偿债务总额401.81亿元，同比增长48.8%。净负债率为65.6%，同比增长7.5个百分点。
从年数来看，2019年长期债务和短期债务的比例与上年基本持平，一年内到期债务的比例仍高于50%，达到53%。虽然下降了1个百分点，但中梁集团的短期偿债压力仍然不小。此外，一至两年内到期的债务上升了5个百分点，达到42%，而三至五年内到期的债务比例下降了4个百分点，达到5%。
对此，杨德业解释说，忠良今年的到期债务不是很大，公司也做了相应的财务准备。在融资方面，我们今后将继续在国外进行一些新的融资。
据数据显示，中粮目前拥有4.22亿元人民币和2.75亿元人民币的美元和港币银行存款余额和现金，以及41.95亿元美元的优先股。当汇率发生波动时，上述金额将受到一定程度的影响。
在这方面，忠良仍然没有任何外汇对冲安排。当被问及该公司如何看待美元债券市场时，杨德业表示，除了美元债券的情况外，目前市场相对不稳定，价格也有所下降。中粮将继续关注市场，不会排除回购的可能性。
随着中粮集团各类融资的增加，其融资成本也从2018年的43.35亿元增加到2019年的46.65亿元，增幅为7.6%。
事实上，这不仅仅是融资成本。去年，追求扩张的中粮集团的支出迅速上升。数据显示，2019年中粮的销售成本为434.57亿元，同比增长86.5%；销售和分销支出20.3亿元，同比增长52.2%。行政支出25.5亿元，同比增长54.7%。
成本增加的结果反映在毛利业绩上。与毛利率同比增长约90.7%相比，中粮集团2019年毛利率仅增长0.4%的情况更为普遍。
对此，杨德业解释说，成本也随着公司的规模而增加。他表示，23%的毛利率对中粮来说是一个合理的水平。& ldquo我们项目的总毛利率在21%到25%之间，我们预计未来的总毛利率将在这个范围内。& rdquo
以下是中粮控股集团有限公司2019年绩效会议的问答记录:
现场提问:中粮地产今年的预算是多少？在疫情蔓延的背景下，中粮今年会不会减少征地投资？
李鹤立:在投资金额上，我们主要考虑销售增长和市场机会的需求。到2020年，我们的初始预算将根据销售额的50%-60%来确定投资金额。
今年的疫情会有一定的影响。我认为这种流行病对该行业的影响是短期的。我们认为需求是存在的，但它被推迟了。此外，最近的土地市场已经开始活跃，包括销售市场已经开始复苏，这对我们全年的土地购买预算影响相对较小。
现场提问:受疫情影响，传统的房地产线下销售正面临巨大冲击，许多房地产企业正在寻求新的营销方式来打破这一困境。2月13日，恒大宣布全面推出网上购房，覆盖全国所有项目。忠良是怎么想的？对中国房地产未来市场趋势的预测是什么？中央光束将如何应对行业的变化？
李鹤立:提到网上买房，包括网上看房和没有理由退房，应该是疫情下采取的一些销售方法和策略。在这种情况下，我们也有一个类似的无理由退房的政策，我们称之为& ldquo预订前政策& rdquo，同时也有自己的发展& ldquo梁方同& ldquo，用于在线订阅，在线住房。
我们刚刚谈到没有理由退房，包括& ldquo预订前政策& rdquo，就是客户订阅一个月可以选择放弃用户的合同。我们还推出了其他特别行动，包括促销佣金，这是第一个方面。
其次，对于市场的后续走势，我们的总体判断是，在不炒房、不执行城市政策的情况下，房地产市场仍呈现稳定趋势。市场应该保持稳定，但会有差异。在战略上，要坚持整体布局和整体结构，通过全国布局找到更好的结构，有效应对市场变化，降低风险。
现场问题:2016年至2018年，中国中梁集团的净负债率相对较高，到今年已降至65.6%。公司希望在未来将净负债比率和净杠杆比率维持在什么水平？将来可以采取什么措施来改善财务状况？
杨德业:截至2019年12月底，公司净负债率为65.6%，实际上是行业内相对较低的水平。该公司还希望目标水平将在70%至80%之间。
2019年净负债率下降主要是由于上市后融资市场融资渠道的成功开放。债务融资总额将会增加。因此，未来我们将继续增长，改善结构，降低一定成本，保持相对健康的杠杆水平。
现场提问:面对疫情的影响，各行业都受到了不同程度的影响。公司如何调整其财务战略以保持稳定的资金水平，以应对公司随后的业务发展？目前，美元债券市场相当不稳定。中国梁会考虑回购吗？
杨德业:疫情爆发后，我们密切关注现金流管理。基本上，在第一季度，我们已经为一些基本开支做了严格的准备，然后我们将保持一个相对充裕的资金在手。所以现在我们可以看到，今年年初我们已经做了很好的准备，从土地支付到项目支付，包括其他融资，所以到2020年2月底，我们有超过271亿元的现金，基本上可以偿还一年内的债务。
与此同时，我们已经为今年到期的海外还款融资做好了准备，而且没有在中国境内集中，因此我们对整个现金流的管理仍处于相对较好的水平。此外，关于美元债券的情况，我们也看到市场仍然相对不稳定，价格仍在下跌。我们将继续关注市场，不排除回购的可能性。
现场提问:公司对境内外融资有何看法？这是否会影响减少海外非银行负债的目标，您能否解释一下该目标对融资成本的总体影响？其次，中梁的规模已经超过了1000亿元。你对其他行业有什么想法吗？还是会专注于房地产？
杨德业:关于海外融资，我们看到目前这个市场比较差，但是我们认为是短期的情况，我们不会说全年都会出现这个问题。因此，在保持流动性的同时，我们将继续关注该市场，并在市场反弹、流动性相对健康的时候，继续进行一些新的海外融资。
今年到期的债务不多。今年11月底有2亿美元到期。我们已经准备了一些计划。同时，当我们在NDRC申请合作时，根据现行政策，我们基本上可以在9月份申请大约7亿美元的配额。今年，我们将继续确保资本融资渠道畅通，保持部分海外融资。
李鹤立:房地产开发业务是主要的核心业务，目前占很高的比例。如果我们有其他业务，我们也将重点促进我们的房地产开发业务的健康发展。
现场提问:中良的销售财务管理费用去年有所增加。这会导致公司的毛利率低吗？
杨德业:至于销售、财务和管理费用，实际上是根据公司的规模同步增加的。你可以看到毛利率。2019年全年毛利率为23.2%。由于公司运营模式的不同，对于注重基于快速周转的住宅和住宅首次变更的开发商来说，这可能是一个相对合理的水平。
因此，毛利率与其他费用的增加同样相关。我们一般项目的毛利率基本上在21%到25%之间。如果该部分被结转，它将取决于当时的市场和当时被占用的土地，以及当时的销售价格是否受到限定价格和购买的影响。我们预计未来这一比例将在21%至25%之间。然而，随着融资结构的改善，我们将进一步降低融资成本，从而进一步提高毛利率。
现场提问:管理层介绍了2020年还款销售的预期解款情况，并想了解一下今年的境内外整体融资计划。第三个是相对不稳定的股票和债券市场。你对未来的股利政策有什么想法吗？
李鹤立:2020年的销售目标最初设定为从2019年起增长10%，达到1680亿元。至于收藏，2019年的销售收藏是90%，那么2020年的收藏率将基本上在这个水平左右，应该属于行业内比较高的水平。
杨德业:公司的股利政策保持稳定。我们将继续分配40%的核心净利润。从中期到年底，我们也将遵循这一标准。因此，我们也将保持股息比率。
现场提问:中良对未来几年行业的规模和排名有什么想法？2020年的销售业绩目标和收款率是多少？
李鹤立:应该说，我们销售规模的发展最初是设定在一个相对稳定的方向。那么最初的增长率定为每年10%-15%。那么2020年可能会受到一些流行病的影响，所以我们最初设定10%，将来会设定10%-15%。至于排名，我们也希望与规模同步提高。
现场提问:中梁的土壤储备主要在三、四号线。随着城市的分化和温室改革红利的消失，它会影响中粮未来的公司销售吗？今年的征地规模是多少？
李鹤立:事实上，我们目前的整体投资策略是围绕着& ldquo三次革命。& rdquo，即& ldquo二线、省会和核心城市& rdquo。
2018年，我们对投资布局进行了一些调整。事实上，到2019年，超过90%的投资将投向二线和三线城市。应该说，我们目前的城市能源水平已经有了很大的提高。
然后，随着政策红利的消退，三线和四线城市也出现了更大的分化。一些市场仍有一些结构性机遇。与此同时，在我们相对严格的投资体系的帮助下，我们继续坚持整体结构布局，并根据我们的周期性策略寻求结构性机会，以规避风险。
