钱紧一年：2020年，中国房地产行业继续披荆斩棘，新一轮市场化降息周期已然开启。回望2019不平静的一年，我们从企业的角度去观察与思考。
踩着2019年的尾巴，华发又在公开土地市场以近82亿元拿下5宗地块。
这家珠海国企的表现让业界侧目，一方面，华发上半年拿地谨慎土储获取不如往年；另一方面，年末开启拿地模式接连扫下多宗地的表现，与2018年及2017年等年份几乎如出一辙。
与此同时，短期密集拿地的背后，是华发2019年销售规模取得了“跨越式”的增长。
观点指数发布的2019中国房地产销售金额TOP100榜单显示，华发2019年全年实现销售金额约922.7亿元（2018年为582亿），虽然未完成预设的1100亿目标，但距离千亿关口仅一步之遥。
年底“跑马”
年末集中纳储是华发的常规操作，在其他房企钱包紧张谨慎下手时“反其道而行”。
2019年12月31日，华发一日内分别在苏州和绍兴以81.89亿元拿下5宗地块。如果算上11月获得的土地储备，短短两月内就斥资151亿元在7个城市拿下了12宗地块，与2018年全年157亿元拿地金额相差无几。
数据来源：观点指数整理
无独有偶，同样于2018年12月13日，华发一日内在武汉以52.7亿元拿下2宗地块，同时斥资35亿元摘牌珠海十字门城建有限公司挂牌的50%股权，获得16万平方米地块。再加上11月竞得的地块，华发2018年年底前两个月内共斥资113亿元扩储。
备注：2013年和2014年计容建面数据未披露
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不难发现，华发大举拿地的区域早已不局限于大本营珠海，而是将触角延伸至发展潜力较大的一二线热门城市，这在华发近几年的扩张中具有重要作用。
复盘华发拿地史，自2008年起正式迈出全国化第一步，先后在大连、包头、沈阳、盘锦、南宁、威海、中山等二三线城市进行布局。不过，对于重点的一二线城市，鲜有涉足。
2014年后，华发战略规划逐渐显示，这家珠海房企已经意识并尝试弥补过去布局所存在的缺陷，提出巩固珠海区域市场地位同时，加大广州、上海、武汉等重点区域城市的拓展力度。
从这一年开始，华发频频在上海、广州和武汉等一二线城市跑马圈地，甚至不惜以“地王”价格拿地。其中，令人关注的是2015年一年内就先后拿下了四个“地王”。
2015年3月20日，华润华发联合体以70.52亿元竞得上海闸北地块，楼面价3.49万元/平，刷新当年总价地王；2015年6月3日，华润华发联合体又以87.95亿再夺上海闸北地块，楼面价3.8万元/平方米，刷新自身创下的总价纪录，两块地累计成交158.45亿元。
2015年6月30日，武汉，华发先以15.8亿元竞得青岛路旧改地块，楼面价1.30万元/平方米，超过2013年越秀创下的1.26万元/平方米纪录；随后，再以40.05亿元竞得二七滨江地块中拆分出的住宅地块，楼面价1.34万元/平方米，再次刷新单价纪录，溢价率高达105.38%。
在各大城市一连串的高调扩张让华发一举成名，但2015年其拿地金额也飙升至全国扩张后最高值，以至于2016年华发拿地金额突然下滑至46.3亿元。当时，华发董秘侯贵明就曾对外解释，因为华发此前加杠杆比较高，所以不会再高杠杆拿地。
事实证明，华发转向一二线的拿地策略显现出了成效，上述两宗上海宅地在2016年转化为了华发华润静安府项目，首次开盘一个半小时即宣告售罄，实收均价约8.8万/平方米，总销售额30亿元。
同时，随着2015-2016年一二线城市和三四线城市房价相继上涨，华发在珠海之外布局的项目转化良好，并助推实现了销售额的快速增长。反而珠海在2017年因政策调控销量下降80%，导致全年销售额比2016年还低。
值得注意的是，2018年华发华东区域首次超过大本营珠海区域，成为销售贡献最多的区域。数据显示，华东区域销售贡献最高达226.78亿元，其次为珠海区域销售金额为124.4亿元，华南和华中区域的销售额都超过了90.22亿元。
从华发最近两月的拿地选择中不难发现，华东区域拿地金额高达119亿元，占总额将近80%。
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杠杆“摇摆”
激进拿地的另一面显然是高杠杆和负债，虽然2019年华发有意识地控制杠杆率，但净负债率仍然处于较高水平。
2019年三季报显示，华发净负债率为256%，但较2018年底的292.2%有所回落；持有货币资金253.86亿元，同比增长32.64%；短期借款约122亿元，同比下降3.6%；一年内到期的非流动负债168.66亿元，同比下降33.59%。
从数据可以看出，通过降杠杆，华发短期负债呈下降趋势，但现金流仍未能完全覆盖短期债务，存在36.8亿短债偿还缺口。
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事实上，观察华发2019年尤其下半年来一系列融资动作可发现，其发行了大量债券用于偿还短期债务，虽然一些债券偿还期限并不算长，但仍然可以实现“借新还旧”目的。
其中，融资动作以9-12月最为显著。据观点地产新媒体不完全统计，华发9-12月共计融资178.4亿元，包括中期票据、超短期融资券、小公募和ABS等。
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值得注意的是，9月4日，华发公告表示，控股项目公司拟对各股东方按权益占比提供财务资助，其中对项目公司其他股东提供财务资助累计不超过138.49亿元，每一笔借款期限不超过12个月，各方股东按“对等投入、共担风险、共享收益、同股同权”的原则对项目进行合作开发。
虽然并非直接融资动作，但事实上通过将各子公司闲置资金按权益占比借给股东，一方面提高了资金使用效率，另一方面华发收获了大量流动资金支持。
不过，去杠杆也给华发营收和利润带来不利影响，净利和扣非净利润呈现降速态势。
2019年三季报显示，华发归属上市公司股东净利润17.3亿元，同比增长6.81%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益净利润17.16亿元，同比增长6.76%，而2018年同期数据显示，上述两项指标的同比增幅为85.85%和85.94%。
规模“跃进”
跑马圈地与举债狂奔之后，华发总资产和规模在六年间实现了快速增长。
数据显示，2013-2019年前三季，华发总资产规模从437.28亿元一路飙升至2172.56亿元，在近6年时间里翻了5倍有余。
尤其在2013年和2014年，华发总资产增速甚至超过了50%，2014年略有下滑，但2016年又逐步回升，至2019年前三季增速达到了近四年最高。
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回顾华发扩张史，可以发现转折点发生在2012年。
70后华发集团董事、总经理李光宁，接替袁小波出任该集团董事长及法人代表，此后华发一路高歌猛进。
2013年底，李光宁召开改革创新战略规划工作会议，提出未来五年总体战略目标，即至2018年，集团总资产达到1500亿元以上，主营业务收入超过500亿元，净资产达到600亿至800亿元。
华发2018年年报显示，总资产达到1822.09亿元--并在销售额首次突破500亿元之后，提出了2019年实现1100亿元销售目标，增速目标高达89%。
彼时，在2019年度董事会经营评述中，华发曾提出2019年销售规划：“紧紧抓住‘在途资源转可售资源’和‘可售资源提升去化率’两个关键点，继续秉持‘因城施策’和‘一盘一策’原则，攻坚克难、加速去化，全力推动销售和回款再创佳绩。”
从表述可以看出，华发意图在2019年加速存货去化和回款实现千亿规模，仅差一步之遥。
具体来看，2019年一二三季销售额分别为183.6亿元、252.3亿元和156.1亿元，增速分别为83.23%、72.18%和51.25%。截至2019年前三季，完成年度目标的55.45%。
数据来源：企业公布、观点指数整理
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不可否认的是，短短六年间华发实现了销售规模的“翻身战”。自2013年至2019年前三季，华发销售额在6年间翻了9.5倍，实现了从64亿元至610亿元的跨越，从一个的区域房企跻身行业前40强。
