昨日(11月25日)央行发布了《中国金融稳定报告(2019)》，明知大家不会阅读该报告，却直接向大家指出结论。
首先，2018年底，中国家庭贷款余额为47.9万亿元，其中一半以上是住房贷款。
这些数据实际上是好的。个人住房贷款的增长率已经连续两年下降，因为过去两年房价的增长率有所放缓，购房的增长率也没有增加那么多。增长率得到了控制。
其次，中国家庭部门杠杆率为60.4%，比去年上升3.4个百分点。
60.4%的杠杆率高吗？从水平上看，尽管这一水平仍然低于发达国家，但已经高于国际平均水平，这表明我们的杠杆率仍然有点高，而且我们通过买房继续提高杠杆率的空区间已经缩小。
第三，就各省的杠杆率而言，浙江、上海和北京的杠杆率最高，而广东、甘肃、重庆和江西超过全国。
(浙江(83.7%)、上海(83.3%)、北京(72.4%)、广东(70.6%)、甘肃(70.1%)、重庆(68.6%)、福建(65.8%)和江西(63.1%)
浙江家庭的杠杆率甚至超过了上海等直辖市。浙江一直是一个非常好的人民致富政策。难怪浙江小县城的房价超过1万元。
第四点是，居民的平均债务已经达到65%，这是我特别加上的，因为债务代表我们的购买力，债务一定会迫使我们买房。
事实上，这里有一个结构性问题。调查数据显示，低收入家庭的债务负担比高收入家庭整体更重:年收入低于6万元的负债家庭平均债务收入比是285.9%，年收入超过36万元的家庭平均债务收入比是89.0%。
因此，这表明许多低收入家庭的债务比率已经达到不可持续的水平，这部分人口处于无法满足其需求的状态。更一般地说，穷人更穷，富人更富。
这些贷款数据基本上是上一轮房地产扩张周期的结果，已经是结果，而不是原因。
有一句话向所有人解释:在2008年至2017年的10年房地产红利期，居民通过增加杠杆的过程增加了他们在房地产中的头寸，这最终导致居民的杠杆比率更高，家庭债务更高。
债务增加的结果是许多人买不起，或者买了一套后，大多数人买不起第二套，只需要在这个循环中消化很多。然而，真正的购买潜力取决于债务和储蓄的结合。
除了贷款数据，中央政府母亲还公布了储蓄数据。与贷款相比，这是我今天真正想关注的。
这是因为储蓄率可以更好地预测房价，因为储蓄意味着购买力，也可以影响利率。
2008年之前，当我们的储蓄率飙升时，我们的媒体每隔一段时间就会爆发一次，但现在没人注意到这一点:那么，我们的储蓄率什么时候回来？
中国的储蓄率从2000年的35.6%飙升至2008年的51.8%，仅用了八年时间。
到2019年下半年，这一数字为45%，相当于14年前的2005年。那是一个没有人意识到买房的时代，也没有人受过“买房奋斗几十年”的历史过程的教育。
直到2008年以后，人们开始从银行取钱买房。
从那时起，储蓄率开始一路下降，直到2017年稳定下来，然后在这两到三年间，储蓄率保持在45%左右，不再下降。
换句话说，在遭遇房地产繁荣十年后，从2008年到2017年，我们的储蓄率仅下降了6个百分点。
2017年是一个分水岭。回顾过去，从2014年到2017年，深圳处于领先地位，全国主要一二线城市房价大幅上涨，基本翻了一番。从2017年起，到目前为止，我们收紧了货币政策和宏观调控政策，导致房价稳定，或小幅上涨和下跌。房地产市场变冷了，人们不再买房了。
房价的涨跌历史对应着我国居民的储蓄历史。
这是两个同步周期。我们回到过去的两三年，储蓄率已经开始稳定，并进一步开放结构成分进行分析，因为储蓄率包括存款和其他投资。
在过去的两三年里，那些存钱、不炒股、不买房、节衣缩食、努力工作的中国人，把所有的钱都放在哪里了？
那是押金。
我们的存款数据在过去两年开始上升！
央行发布了一组数据:截至2019年9月底，中国大陆居民、企业、事业单位及其他组织的存款总额为176万亿元。
其中，约40%(约70万亿元人民币)的存款属于居民和个人。
这笔钱对每个人来说都是5W。
因此，经过17年的房地产疲软，居民存款的绝对值实际上正在上升。因为在储蓄率稳定后，每个人都害怕再次消费。他们不得不增加储蓄，而不是投资。
对于想买房的人来说，这其实不是好消息，因为这意味着房地产的购买力正在增加。
此外，从水平上讲，我们的家庭储蓄率仍然是世界领先的。虽然我们一直说我们的房价比其他国家高，但我们的购买力并没有减弱。
就连周小川也站出来说，我们陷入了是否应该花钱的担忧之中，因为十多年后，即使我们消化了过去十年的一波房地产，我们的储蓄率仍然处于世界领先地位。
当然，我想告诉你另一个秘密。在这些数据背后，还有另一个隐藏的事实，即低收入家庭的平均水平更高，我们的两极分化太严重，平均有多少人。
尖顶上的富人非常能买得起豪宅。在过去的十年里，他们从房地产分红期赚了很多钱。与此同时，也有许多贫困家庭。这将不可避免地导致豪华住宅市场，大型住宅将在未来变得非常受欢迎。
事实上，我的观点已经在一线城市得到证实。在过去的两年里，即使整体市场不好，深圳的豪宅也一路上涨。同时，大型公寓的单价比小型公寓贵。相信我，这种趋势会越来越糟。
然而，我们所谓的极端贫困和富人处于两极。广大人民仍处于中间。从总量来判断趋势对我们来说是有意义的。
总的来说，居民的储蓄增加了，这表明房地产的韭菜将继续增加。现在，它只是通过一个广泛的监管政策。
在谈论大额存款的影响之前，我将继续推导货币政策。在传统古典经济学中，有一种可贷资金理论。利率由可贷资金的供求决定。
目前情况如何？
如果国内生产总值仍然保持在6个百分点左右，我国的经济扩张能力相对较弱，这意味着我国企业对资本的需求正在下降，企业和居民的存款是可贷资金的重要组成部分。这部分供给正在增加，这意味着可贷资金的需求疲软，供给非常强劲，利率显然会下降。这也符合中央政府反复定向降息的表现。
顺便说一句，我想提一下P2P，为什么P2P在过去经历了一段野蛮的发展和疯狂的雷暴时期，实际上与过去和现在的历史背景有很大关系。
由于金融机构几年前处于去杠杆化阶段，当时企业的经济活动仍处于扩张阶段，居民仍在大量购房，利率仍处于高位，私人融资即将出现。企业和居民到处增加杠杆，导致P2P市场的扩张。过去两年经济开始衰退，企业经济没有扩张，居民没有买房，私人融资需求不那么旺盛，市场开始暴跌。当然，随着政策的开放，出现了各种各样的雷暴。这一本质不仅是一种监管行为，也是一种市场行为。
因此，我们应该透过现象看本质。任何现象都可以用经济行为来解释。
说了这么多，我想告诉你的是:
未来的利率必须降低，借贷成本必须降低。
这就创造了一个既定的事实:
在买房的问题上，成本在下降，购买力在积累。这就像一座大坝。买房的需求像水库里的水一样不断积累。只有由房地产控制的大坝人为地封闭了水。在过去的三年里，从17岁到19岁，韭菜一直在增加，需求没有释放，水位也在上升。一旦有一天开放，将会有一场“龙王庙洪水冲出”来推高新一波的房价。
这个时间点不会来得太早或太晚。监管时间越长，下一个周期就越强。
每个人都可以关注我的微信公众号:樱桃屋，并获得我所有的分析和投资建议。
樱桃屋，聚焦房地产10年，通过深入研究宏观经济趋势，为读者把握房地产跌宕起伏的周期，不仅空，不仅更多，只有现实。
房价
