2019年远景与中期年度商业会议；直播新闻:2019年视景商务年会于11月15日在上海举行。会上，越秀地产基金董事会主席、执行董事兼首席执行官林德亮先生发表了题为& ldquo房地产投资信托基金与新业务运营模式&现状；演讲。
他认为，资产管理是将发展、运营和金融化三个环节的价值最大化。我们大致总结了三种类型，从发展、经营到退出。首先是开发后销售，这是最容易理解的。二是进行长期经营和控股发展，但需要强大的现金流支持。三是通过开发经营和金融化退出。
他说，第一种类型的开发和销售，通过这种方式，现金总是从开发和销售中迅速提取出来，第二种类型是开发和运营，在这种情况下，现金流量不断从运营中提取出来，以补充他发展所需的资金。这种模式的风险点是如果操作不好会发生什么。现金流可能被切断，或者现金流不足，或者出售的财产可以保证现金流。如果市场不好，就不能形成闭环，也就是说，开发和运营可以通过现金流的滚动来支持开发，但是会有风险。
他说，第三类企业非常强大，通过发展和经营不断增强自己的经营能力，所以他的现金流可以不断补充到发展环节。所有的商业地产都得到了开发性地产，然后运输营养好养贵，然后金融退出。
第一种模式是从开发到销售，内部收益率可以达到10.4%，净资产收益率只有7.2%左右。第二种模式通过开发持有资产，内部收益率为7.7%，净资产收益率为12.6%。第三种模式有哪些可能性？通过房地产投资信托基金的开发和注入，持有36%的股权，内部收益率和净资产收益率可以达到14%。这条路是一个过程，我们必须在商业地产面前形成一个闭环。
