「新城家园二手房」粤港澳大湾区发展“加速度”,哪些房企重仓?

2019-09-25      来源:武穴房地产   浏览次数:16

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「新城家园二手房」

10月24日上午9点,港珠澳大桥正式开通,港珠澳陆路交通从3小时缩短至不到1小时。

港珠澳大桥作为连接珠江西岸和香港的纽带,为粤港澳和大湾地区的发展提供了强大的推动力。它将改写珠江三角洲的经济版图,为粤港澳和大湾地区的融合奠定坚实的基础。

建设世界科技创新湾区

据了解,广东、香港、澳门和大湾地区由“9+2”组成,即广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、惠州、江门、肇庆、香港特别行政区和广东澳门特别行政区。土地面积占全国0.6%,经济总量占全国12.4%,常住人口占全国4.9%。

2017年7月1日,《深化粤港澳合作推进海湾地区建设框架协议》在香港签署。根据协议,粤港澳将在中央有关部门的支持下,完善创新合作机制,促进互利共赢合作,共同把粤港澳大湾地区建设成为更具活力的经济区、适合居住、工业和旅游的高品质生活区、内地与港澳深入合作的示范区,打造国际一流的海湾地区和世界级的城市群。

在当地,广东、香港、澳门湾区南接东南亚和南亚,西接海峡经济区,东接台湾,北接长江经济区,西接北部湾经济区。在当地,是“海湾地区集团+港口集团+产业集团+城市群”的叠加。港口方面,广东、香港、澳门、台湾湾区拥有深圳港、香港港、广州港、东莞港、珠海港、惠州港、中山港、江门港等多个港口,年集装箱吞吐量超过6500万标准集装箱。在这种有利背景下,粤港澳大湾区未来发展的重要目标不仅是建设世界级的科技创新湾区,更是成为中国参与全球竞争、建设世界级城市群的重要载体。

房地产需求正在激增。

随着港珠澳大桥10月24日正式通车,粤港澳和大湾地区的发展迎来了强劲的“加速”。大桥的开通将改写珠江三角洲的经济版图,为粤港澳和海湾地区的融合奠定坚实的基础。

据统计,粤港澳及海湾地区城市群人口超过6000万,国内生产总值超过10万亿元。它正在成为世界上最具活力和创新性的经济发展机构。业内人士都对大湾区房地产市场的未来发展持乐观态度。

然而,在房地产市场监管严格的信贷环境下,大湾区房地产市场的表现自今年以来并不乐观。例如,在今年的传统“九金十银”活动中,许多开发商推出了不同层次的利润分享活动,以缓解财务压力,通过低首付、优惠降价和全国性经纪人等营销方式加快出货量。

以深圳为例,从9月份开始,深圳就有“10%首付”和“低折扣”的营销方式。国庆节期间,许多建筑都降低了价格,主要是以特价房的形式,低于目前的平均销售价格。然而,与去年同期相比,国庆期间深圳房地产市场的成交量下降了近50%。

广州也不例外。据《国家商报》记者现场调查,广州市场特价单位数量近期有所增加,降价范围从增城、南沙等周边地区蔓延至中心城区。一些房地产项目的贴现率超过10%,甚至有些报价接近20%。

今年上半年,克里数据显示,深圳和东莞的房价略有下降,其中东莞受“限价令”影响较大,其他城市呈现稳定但上升的趋势。海湾地区各城市交易量相对较好,部分城市交易量较低主要受市场供给的制约。

政策控制没有放松

在房地产市场的政策层面,海湾地区的城市保持了“不松动”的状态,新出台的政策相对温和。然而,广州、深圳、东莞、惠州、江门等城市的监管政策明显收紧。

深圳今年已经多次提升了住房政策。3月28日,深圳“三价合一”政策正式生效,规范二手房市场交易,全面压缩空之间的“阴阳契约”。今年6月,深圳市发布了《关于深化住房制度改革,加快建立多主体供应、多渠道租赁和购买保障的住房供应保障体系的意见(征求意见稿)》。根据该文件,人才住房、住宅住房和公共租赁住房的比例将大幅增加,约占新住房供应总量的60%。7月底,深圳房地产市场监管再次升级。三年内禁止个人出售房屋,禁止企业购买房屋,商业公寓只出租不出售。

广州的限购、限价、限量销售、限量经营政策仍在严格执行。10月19日晚,广州市住房和城乡建设委员会发布了《关于进一步规范广州房地产市场管理的通知》。显然,在调控力度不放松、交易价格保持稳定的前提下,将优化新建商品房预售和网上定价的指导机制。严禁开发企业拆分价格备案。今年7月25日,广州更新了新的住房公积金政策,将公积金分配限制在非城市和非户籍住房,以防止住房公积金分配投机。新的公积金政策进一步提出支持分配住房公积金支付租金。

鉴于房地产市场的预期,克里指出,今年下半年广东、香港、澳门和海湾地区的城市极不可能放松,一些城市将收紧。目前,房地产市场调控政策主要体现在纠正和遏制房地产投机行为的措施上。此外,租赁市场仍然是支持的焦点。

崇仓大湾区地方住宅企业的优势

港珠澳大桥的开通对该地区有好处。核心有利于产业升级。首当其冲的是大湾区的房地产市场。对于在海湾地区失去工作的大量住房企业来说,如何抓住这波红利至关重要。

事实上,近年来,嗅觉灵敏的名牌房地产企业已经率先进入粤港澳和海湾地区。

9月中旬,龙湖第一次进入东莞市场,以5.36亿元的底价在东莞麻冲赢得一块地皮。目前,龙湖集团已登陆广东、香港、澳门和海湾地区的6个城市,包括佛山、广州、珠海、深圳、香港和东莞。

以凯撒为例。截至6月30日,凯撒土地储备总量为2220万平方米,其中57%位于大湾区。土地储备总价值近3800亿元,其中大湾区土地储备价值近2500亿元。

据不完全统计,恒大、碧桂园、万科、保利融创等100强住宅企业中有30多家位于珠海和中山。其中,前10大住宅企业中有8家成功地将孩子输给了珠海。今年8月初,碧桂园首次合作进入珠海保税区。将建设一个郊野公园综合国际中心,这是郊野公园在珠海的第11个项目。

除了大型住宅企业之外,许多植根于本土深层培育的区域性住宅企业的实力也不可低估。这些房地产企业凭借其地理优势,拥有大量土地储备资源,在当地市场占有很好的市场份额。此外,许多这样的企业正以总部为核心辐射到周边城市。

以植根于珠海的格力房地产为例。主要位于珠海、重庆和上海,正在因地制宜地积极转型为海洋经济和港口经济。早在2013年,格力地产就成立了珠海洪湾中央渔港发展有限公司,并正式进入海洋经济领域。此外,格力地产也大力发展码头建设。建设的码头包括特色游艇码头和渔港码头。它不仅将住宅和码头建设有机地结合起来,还承担了一系列码头项目,包括旅游开发和餐饮服务。格力地产还参与了港珠澳大桥。

总部位于广州的中国奥林匹克公园近年来明显加快了向周边城市的扩张。他于2014年首次进入佛山,2015年搬到深圳,2016年规划惠州。到目前为止,他已经覆盖了粤港澳台湾地区的9+2个城市。截至今年上半年,中国奥林匹克公园在粤港澳的土壤储量为773.01万平方米,占集团土壤总储量的24.59%,为未来销售增长奠定了坚实基础。

同样,植根于深圳的龙光地产(Longguang Real Estate)战略性地位于深圳,辐射珠江三角洲。根据龙光地产的财务报告,集团土地储备总值为6412亿元,其中81%位于广东、香港、澳门及海湾地区。

据克里的不完全统计,今年上半年,共有17家企业通过招标、拍卖等方式向大海湾地区城市分发“蛋糕”。大湾区的三线、四线城市已成为住宅企业的新热点。这不仅包括绿城等全国第一梯队的“1000亿住房企业”,也包括华远等地区的领先住房企业。如卓越、华远、忠良进驻佛山;深圳市龙湖益生投资有限公司,河南灵创置业有限公司珠海新址;雅居乐、中梁、联发集团是第一批进入江门的企业。

大湾区的“地主”福利

除了当地的住宅企业,广东、香港、澳门和海湾地区土壤储量丰富的企业也一直受到市场的重视。这类企业的最大特点是实力雄厚,土地储备规模庞大,只注重战略。例如,它更倾向于某个区域的布局或某个操作模式。前者以碧桂园为典型代表,后者以蛇口为招商引资地。

年报显示,今年上半年十大城市中,广东、香港和澳门的惠州、佛山和东莞都在其中,惠州位居第一。今年上半年,合同销售额达到207亿元,占碧桂园总销售额的5%,市场份额排名第一。

据统计,碧桂园在广州、深圳、佛山、东莞、惠州等位于粤港澳湾区的城市有60多个项目在出售。这种宽广而深邃的布局也将使粤港澳湾区的发展成为碧桂园销售增长的重要引擎。

值得注意的是,富力房地产在惠州和广州的合同销售额今年前7个月达到31亿元,占销售额的4.6%。

同样,雅居乐也在围绕粤港澳台大湾区的城市群进行深度布局。到目前为止,大湾区精心建设了70多个项目,大湾区土地储备总量约为1081万平方米,占土地储备总量的31%。中山和珠海的雅居乐项目直接受益于港珠澳大桥的开通。

然而,蛇口从事投资,以“前港口-中心区-后城市”为发展模式,即港口先行,工业园跟进,新城区发展。然而,这种发展模式与粤、港、澳、大湾区的概念非常一致。目前,前海蛇口保税区、太子湾邮轮母港等重点项目都充分发挥了蛇口的港口优势。

此外,招商局蛇口的土地储备和获取土地资源的能力也是招商局蛇口的主要优势之一。招商局蛇口在深圳前海已经有了大量的工业园区。虽然一些园区从工业向商业和住宅的转变需要与相关部门的增值收益分配比例为4:6,但广东、香港、澳门和海湾地区概念下如此庞大的土地储备的红利仍然可观。

面对高启征地成本和门槛的提高,龙湖、华夏幸福等其他企业通过工业地产开发、收购、兼并和合作进入。这种方法也是资金充足、经营能力强的企业的良方。

行业分析师认为,广东、香港、澳门和海湾地区是今年上半年房地产行业最热门的话题之一。虽然各种住房企业以不同的方式进入,但它们都向市场发出了一个信号,即粤港澳和海湾地区为住房企业的发展创造了新的机遇。与此同时,大湾区住宅企业的多元化布局也使住宅企业摆脱了单一房地产开发商的标签,在拓展业务空的同时创造了新的利润增长点,降低了企业风险。此外,住宅企业还可以通过业务整合形成互补优势,增强竞争力。

中国城市发展研究院投资部主任刘成表示,港珠澳大桥的开通改善了大面积交通,进一步提升了海湾地区的整体经济活力,为居民的生活服务和文化交流带来了便利。经济活动和人员流动将给房地产行业带来新的需求,粤港澳及海湾地区的住宅企业的机遇将更加明显。

资料来源:国家商报,半月潭,88房地产信息网

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