海南(房地产)推出新政策:允许现有商品房用地转为租赁房
据《海南日报》报道，4月26日，海南省住房建设、自然资源和规划、财政、公安、税务、金融等部门联合发布《关于支持和规范住房租赁市场发展的通知》，从财政、金融、土地使用和服务管理等方面支持住房租赁经营。 推进建立符合海南自由贸易试验区和中国特色自由贸易港发展要求的住房租赁和购买制度，进一步支持和规范租赁住房的土地供应和建设管理，盘活闲置社会住房资源，提高资源利用效率。
一是鼓励多主体参与住房租赁业务
关键词:鼓励国内外专业房屋租赁平台公司在海南发展业务
鼓励个人、中介组织、房屋租赁企业、房地产开发企业、房屋租赁平台公司等实体参与房屋租赁经营。鼓励个人出租闲置房屋，增加市场供给。规范中介机构行为，提供安全优质的房屋租赁服务。支持房屋租赁企业的大规模发展，延伸和完善房屋租赁产业链，提供优质个性化服务。积极引导房地产开发企业转型发展，房地产开发企业可以设立租赁管理部门经营商品房租赁业务，也可以配合房屋租赁企业、中介机构和房屋租赁平台公司利用已建成的商品房或新建商品房开展租赁业务。鼓励国内外专业房屋租赁平台公司利用平台资源和优势拓展在海南的房屋租赁业务，特别是提供季节性短期租赁服务。我们鼓励租赁平台公司在房东管理、租户接待、装修设计、个性化服务、宣传推广等方面提供培训和增值服务。，从而提高住房供应质量和客户体验。
支持市场参与者分享经济理念和模式，促进售后空购房进入租赁市场。鼓励开发分时度假、网上租赁、住房共享等类型的共享住宅产品。鼓励房地产开发企业、房屋租赁企业、中介机构等市场主体和个人利用共享信息技术，通过互联网平台优化空住房资源配置，提高利用效率，满足多元化住宿需求。
二、多渠道支持房屋租赁业务
关键词:
——个人所得税减免企业享受生活服务支持政策
-金融机构向个人提供租赁贷款，企业提供融资和贷款服务。
-个人租赁贷款公司提供融资贷款服务
——企业、事业单位可以申请房屋租赁经营许可证。
(一)财政税收支持，符合个人所得税特殊附加扣除条件的房屋租金，按规定扣除。中介机构、房屋租赁企业、房地产开发企业、房屋租赁平台公司开展房屋租赁业务，按照生活服务业的有关规定享受扶持政策。对利用土地开发现有商品房或者将现有商品房改造为租赁住房的项目，市、县政府可以根据租赁经营缴纳的市、县税收留成部分制定具体补贴政策，对符合条件的给予适当的奖励和补贴。
(2)在金融支持方面，鼓励银行业金融机构在风险可控、业务可持续的前提下，加大对专业化、制度化租赁住房企业的信贷支持。鼓励它们通过合理计算未来租金收入现金流，向租赁住房企业提供符合其经营特点的中长期贷款和金融解决方案。引导和支持金融机构创新住房租赁项目金融产品，为个人提供租赁信贷等服务。
金融机构可以通过经营房地产贷款等产品，为房地产开发企业利用已完成库存商品房进行租赁经营提供后续融资支持。鼓励房地产开发企业和房屋租赁企业发行房地产投资信托基金(REITs)，吸引社会化投资，多渠道筹集资金。鼓励保险公司创新产品和服务，为租赁人员集中的住宅区和私房开发成本低、保险简单、保障充足的保险产品，为房屋租赁企业和私房业主提供保险风险保障。
(3)加大对土地利用的支持力度。在符合规划的前提下，允许改造现有商品住宅用地建设出租房屋。应当在年度住房实施计划中单独列出。同时，应当重新签订土地出让合同，按照本通知关于出租房屋用地的规定办理房地产登记手续。利用存量商品住宅用地进行租赁住房改造建设的，根据新增土地使用条件的土地使用权市场评估价格与原土地使用条件剩余年限的土地使用权市场评估价格的差额，补缴或退还转让价格。2020年底前，市县应组织编制租赁住房用地基准地价，并按程序报省政府批准后实施。租赁住房用地基准地价出台前，租赁住房用地基准地价可按现行商品住宅用地基准地价的60%执行，具体比例由市、县政府结合实际情况确定。工业园区内的工业用地可用于配套建设出租房屋和其他生活服务设施，其建筑面积比例不得超过总建筑面积的15%。土地应当按照原用途使用，但不得单独转让。
(四)简化手续。落实“放开管理服务”改革要求，简化房屋租赁业务相关手续，减轻个人和企业负担。中介机构、房屋租赁企业和房屋租赁平台公司应当申请房屋租赁业务经营许可证，市场监督管理部门应当予以支持，统一将经营范围登记为“房屋租赁业务”。公安部门可以为房屋租赁企业开通手机应用或信息采集客户端，为房屋租赁企业注册租赁人员信息和访问相关业务系统提供便利。消防部门可以为房屋租赁企业提供消防安全提示等相关服务，督促房屋租赁相关单位落实消防安全生产责任，提高消防安全意识。物业服务企业应当协助信息收集和租赁服务管理，在保护当事人权益、维护秩序、保障安全、提供房屋租赁相关信息等方面为房屋租赁企业提供相应的便利。
三、提供房屋租赁市场服务
关键词:
-建立政府租赁服务平台，提供住房核查
-实施统一住房租赁合同示范文本
-租房的居民也可以享受公共服务，如子女上学的社会保障。
(一)提供交易服务。省级住房城乡建设部门要在升级房地产信息管理系统(网上签约系统)的基础上，加快建立政府房屋租赁服务平台，提供房屋来源核实、房屋租赁信息发布、房屋租赁合同网上签约、市场主体信用信息查询、信用评估等外部服务。政府房屋租赁服务平台可以连接银行、房地产中介、房屋租赁企业、行业组织、商业网站运营商等各种市场主体的租赁服务平台。加强合作，不断丰富服务功能。同时，探索与银行和互联网金融平台在支付、实名认证、信用认证、增值权益、平台推广等服务方面的合作，加快探索和建立住房租赁资金监管体系，加强租金监管。
(2)保护租赁权益。省住房城乡建设部门应当会同市场监督管理部门制定和实施统一的房屋租赁合同示范文本，全面推进房屋租赁合同网上签约和备案。优化房屋租赁交易流程，建立健全房屋租赁企业和房地产中介机构备案制度，加强房屋租赁信用管理，建立多部门联合激励和惩戒机制。加强对住房租赁市场的监测，为政府决策提供基础数据。
(3)通过政府房屋租赁服务平台，与税务、金融、住房公积金、市场监督管理、公安、教育、社会保障等部门的信息交换共享房屋租赁合同网上登记信息。相关主管部门根据房屋租赁合同网上登记信息，落实租赁单位相关税收优惠和信贷政策，并按规定提供居住证、子女入学、社会保障、住房保障等公共服务。
四、规范土地供应管理
关键词:
——商业集聚区和工业园区新增商品住宅用地租赁住房分配不低于15%
-出租房屋土地可以先出租，然后出让。
-出租房屋土地的最长租赁期限不得超过70年。
-租赁土地和房地产证书没有证书不得颁发。
(一)加强对土地供应计划的审核。确需增加出租房屋用地供应的，市、县人民政府应当组织自然资源规划、房屋建设、生态环境、财政、商务、水务等部门。审批房屋性质、开发建设要求、转让管理要求、租赁管理要求等相关限制条件。将土地出让公告作为土地出让条件，作为土地出让合同的必要条款，按照“谁提出谁监督”的要求做好相关的后期供应管理工作。
商业集聚区和工业园区周边新增商品住宅用地，相关市、县政府应当在出让条件中规定，分配的商品房不得少于出租房屋的15%。
(2)完善土地供应模式。根据租赁住房项目的实际需要，采用以下方式供应土地:
1、招标拍卖挂牌出让。在公平正义的前提下，不排除多个潜在的市场竞争主体，可以对投标人的履约情况、开发资质、开发建设要求、企业诚信等设定投标条件。，土地可以通过招标和悬挂(挂牌或拍卖前的招标)或招标、拍卖和挂牌的方式提供。
2.协议转让。政府平台公司建设租赁住房，可以采用协议出让方式进行土地供应。
3.投降前的租金。5-10年内土地将通过招标、拍卖和挂牌方式出租给土地使用者，土地使用者将按照合同支付租金并进行开发利用。租赁期限达到合同约定的继续履行条件的，剩余期限的土地出让手续按照协议出让方式办理。
(三)合理确定转让底价。市、县自然资源规划主管部门供应租赁住房用地时，应当委托有资质的土地评估机构根据租赁住房用地基准地价进行评估，充分结合当地租赁住房市场情况、租赁住房管理要求等条件，由市、县政府集体决策综合确定租赁住房用地的底价。
(四)明确土地出让期限。租赁房屋用地的最长租赁期限不得超过70年。
(五)严格转让合同和土地登记管理。土地供应后，土地出让合同应当明确规定租赁房屋土地的出让条件、受让方出资比例、权属结构、禁止分割出让等内容，并在房地产证和房地产登记簿上记载。土地出让合同约定的租赁土地和房屋整体持有的，应当出具房地产证，房地产证不得单独办理，房地产登记簿和房地产权证应当注明“整体持有，不得单独办理”。
房地产所有人出资比例和股权结构的任何变化应事先征得转让方同意。
五、建立健全行业监管机制
关键词:
-出租住房用地应作为一个整体持有，出售的土地不应分割。
——人均居住面积不应少于6平方米。
——禁止房屋租赁企业自行开展“租赁贷款”业务。
(一)严格移交管理。出租房屋用地应当由土地使用权人整体持有，土地不得分割转让，已建成的出租房屋不得单独出售。因破产、重组等特殊情况，原土地使用权人无法继续持有的，经市、县人民政府批准后，可以依法以整体包装的形式转让，相关约定的权利和义务也将相应转让。
整体转让或变更后的出资比例、股权结构、实际控制等。一、租赁房屋的计划使用和实际使用性质不得改变，但必须继续用于租赁，并按照租赁使用合同保持原有租赁关系。
上述转让管理要求应纳入土地转让合同，同时约定相关违约责任。
(2)加强抵押监管。土地出让合同应当规定，租赁土地和房屋实现抵押权时，符合租赁房屋经营管理要求的抵押买受人的资格由市、县人民政府确定。
(3)规范租赁行为。出租房屋及其附属设施应当符合消防、公安、卫生等方面的标准和要求。租赁住房的最低租赁单位为原计划居住的房间空，人均租赁面积不得少于6平方米。出租人(包括个人和企业)对出租房屋的结构、消防、空燃气质量负主要责任。房屋租赁合同的最长期限一般不得超过5年。
(4)规范“租赁贷款”业务。房屋租赁企业不得自行设立“租赁贷款”等金融业务，不得与无贷款资格的机构合作开展“租赁贷款”等业务，不得诱使承租人签订“租赁贷款”协议，也不得为承租人提供担保等信用增级措施。金融机构在开展“租赁贷款”业务时，应确保承租人作为金融消费者的知情权。金融机构不得与未向房地产主管部门备案的房屋租赁企业和中介机构合作提供金融服务。
(五)加强行业自律。充分发挥省房地产评估经纪协会、省物业协会等行业协会的作用，引导社会力量参与房屋租赁的日常管理，制定和完善房屋租赁行业的行为规范和行为准则，加强行业自律，督促和引导中介机构和房屋租赁企业及时收集租赁房屋、租赁人员等信息，并向房屋租赁管理部门报告。
「鸿达新寓」
